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从政府评估到市场评估

2014-03-30 16:59    作者:拆迁律师    来源:拆迁律师网

旧模式:以政府评估价补偿   

年近古稀的彭洚(化名),在北京市宣武区牛街附近的平房里居住了几十年。2005年,她所住的社区被划入拆迁范围,因对补偿款不满,她拒绝拆迁。2008年,法院给彭洚下发了拆迁纠纷裁决。在这份裁决中,根据政府相关规定计算出来的“正常”的拆迁补偿   

金额约30万元,远远低于开发商之前给出的120万元的口头协议价。   

北京市所实行的拆迁补偿评估模式,属于政府指导型模式,其中构成拆迁补偿金额的核心元素,为基准地价和基准房价,然后根据固定的计算公式进行估算。基准地价和基准房价,都是由北京市政府主管部门制定的。   

例如,目前北京市基准地价和基准房价的取值,源于北京市国土资源局2001年颁布施行的《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》,其中土地级别被分为一级到十级,价格最高一级土地的基准地价和基准房价分别为5300~6000元、1000元,其他级别土地的基准价格,在此基础上依次降低。   

彭洚所居房屋的拆迁补偿金额,正是在此基础上估算得出。根据估算出的总赔偿金额,每平方米的补偿价为8000多元,该地周边商品房价格约为1.5万元/平方米。   

新偿试:参照市场评估价补偿   

“其实开发商也知道估算值太低。”彭洚的代理律师说,实际补偿估算价与市场情况严重不符,这早已是公认的事实。“几乎每一户的补偿标准都是不一样的。”协议补偿,超越评估价,成为补偿金额的最终议定方式。补偿标准的缺失,使得每一户的补偿金额,都成为一个“不能说的秘密”。   

拆迁实际上是一次利益再分配的过程,面临着各种矛盾,短期内难以解决。“计价方式从静态到动态,这只是技术手段的变化。”北京首佳房地产评估有限公司总估价师王世春表示,估价方式的改变,只会适当缓解矛盾,而不会根除矛盾。他认为,这一估价方式仍然面临一些考验,例如,在目前这个时点上,按市场价评估的赔偿金可能比原有模式的评估价更高一些,“但如果房价下降或出现较大的波动,会出现什么情况呢?”矛盾可能依然存在。   

实际上,与市场接轨的拆迁估算模式,早已在其他城市实行,包括上海、重庆、天津等地。   

今年4月初,北京市西长安街拆迁首次参照市场评估价给予补偿,每平方米的补偿基础价超过了3万元;4月中旬,隆福寺招贴拟拆迁公示,表示将按市场评估价进行拆迁补偿。

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