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规范非住宅房屋拆迁补偿评估行为

2014-03-30 17:04    作者:拆迁律师    来源:拆迁律师网

为规范我省城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当事人的合法权益,省住房和城乡建设厅近日下发《吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见》(以下简称《意见》)。

《意见》对非住宅房屋的界定、评估原则、评估方法、争议的解决等方面做了详细的规定。   

《意见》指出,非住宅房屋,包括工业、商业、办公等用途的建筑物、构筑物及其合理使用的附属物和附属设施设备。不含违章建筑。评估要遵循合法原则,非住宅房屋的结构、用途、建筑面积应当以房屋权属证书及权属档案记载为依据。无房屋权属证书,但有规划、土地审批手续的,按规划批准用途评估。规划现状图件或档案记载证明是1984年1月5日前的房屋,按证据证明的用途、面积评估。   

《意见》规定,评估应当选择适宜的方法,能采用两种方法的应当选择两种方法进行评估。采用成本法进行评估的,不能高估取得土地成本,开发成本,有关税费,利润,不应低估折旧。采用收益法进行评估的,净收益和报酬率不应过高或过低。采用市场法评估时,应当选取与评估对象最为类似的交易实例作为可比实例,不能选取过低或过高的交易实例做可比实例。   

评估闲置的非住宅房屋的,应当评估其正常经营或正常使用的价值。非住宅房屋接入城市基础设施管网的费用,应当以被拆迁人提供的缴费凭证做为依据,并在报告中说明。非住宅房屋有特许经营许可证的(加油站等),应当考虑特许经营权的权益价值。   

拆迁当事人对评估结果有异议的,可以要求原评估机构复估,也可以另行委托其他有资格的机构评估。当事人对复估结果或另行委托的评估结果仍有异议的,可以向市(州)房地产价格评估专家委员会申请专家鉴定,市(州)专家委员会不受理的,可以直接向吉林省房地产价格评估专家委员会申请专家鉴定。   

国家一级资质的房地产评估机构设立的分支机构,应当到省房地产行政主管部门备案,没有备案的,不能在我省从事非住宅房屋拆迁补偿评估。在省房地产行政主管部门备案的分支机构,必须以设立该分支机构的房地产估价机构的名义承揽业务,出具的报告必须加盖设立分支机构的房地产估价机构公章。

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