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拆迁单位实施房屋拆迁是否要交纳契税?

2014-03-30 17:22    作者:拆迁律师    来源:拆迁律师网

某市房管处提问,该市一些房地产开发企业在开发项目实施时,拆除了一些房屋。按该市契税征管部门的要求,对此应当征收契税(他们认为应当征收契税的依据,是该省财政厅1998年所发的《关于对单位和个人进行房屋动迁取得房屋土地权属征收契税的批复》,其中规定:“动迁私有和公有住房,对被动迁户支付了动迁费用,取得了房屋权属,……对这些组织实施动迁取得房屋权属的单位和个人,应依法征收契税”)。但房屋开发企业对实施动迁行为应交纳契税心存疑虑,由于契税由我处代征,便向我处询问。问:1.拆迁单位实施房屋拆迁是否要交纳契税?2.如要交纳契税,我处是否应对拆迁房屋办理权属转移登记手续?  

张波:按1997年重新发布的《契税暂行条例》第一条规定:“转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人”。财政部对“承受”的解释是:“条例所称承受,是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为”。  

按《城市房屋拆迁管理条例》的规定,在实施房屋拆迁时,拆迁人与被拆迁人所签订的是拆迁补偿安置协议,而非房屋买卖合同。因为不论房屋是否随即拆除,开发商并没有实际承受房屋(拆迁单位实施房屋拆迁与人民政府对房屋的征收不同),拆迁安置协议应当理解为房屋产权人同意拆迁方拆除他的房屋。即拆迁人从被拆迁人那里获得的只是对房屋事实上的、特定的处分权(拆除),而不具有法律上的处分权(如转让或设定抵押)。正因为拆迁方拆除的是不属于其所有的房屋,所以要获得房屋产权人的同意,并给房屋产权人以经济的补偿、使用的安置。在这一过程中,并没有发生房屋所有权的转移。  

房屋拆迁从表面上看,被拆迁人的房屋被拆除以后,该处土地使用权由拆迁人获得,有从被拆迁人那旷承受”的表象,而实际上并非如此。开发商的国有土地使用权并不是从被拆迁方转让取得,而是从政府出让取得。  

实施房屋拆迁和出让土地完全不同,如果把 拆迁单位实施房屋拆迁称作是“转移土地、房屋权属”,十分牵强。  

开发商对此有一些想法是可以理解的,按依法行政的原则,房地产权属登记部门可以对什么是房地产权属的转移进行解释。但是,如果对于是否应当征收契税的问题产生疑义,应由契税征管部门解释。当事人如果仍然认为不合理的,可以向其上级主管部门提出。  

但在契税征管部门作出新的规定以前,在全省范围内,仍应以省财政厅的这一解释为准。  

房屋被拆除,所有权的客体灭失,房屋所有权不复存在。无论当事人是否交纳了契税,登记机关都不应将拆迁入作为房屋所有权人登记于登记簿册上。按《城市房屋权属登记管理办法》的规定,房屋被拆除后,应办理的是注销登记。  

也有极为少数的拆迁单位,在与被拆迁人签定了拆迁补偿安置协议后,并不拆除房屋,而是进行修缮后自行使用或是进行销售,但拆迁补偿安置协议并不是房屋所有权转让合同,此时拆迁单位并未取得房屋所有权及相应范围内的土地使用权。如果因为合法的原因房屋不再拆除,应当由拆迁单位在取得该房屋所有权时,重新签订房屋所有权转让合同、交纳契税、办理房地产权属转移登记。

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