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关于宅基地的有偿转让

2015-06-10 11:45    作者:张律师    来源:未知

  随着《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》由中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发,我国农村土地制度改革即将进入试点阶段。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题,意见提出将对进城农民宅基地实行试点自愿有偿退出或转让。

  据统计,全国农民工总量已逾2.69亿人,其中外出农民工1.66亿人,外出务工农民仍以每年600万左右递增。很多进城农民常年在城市生活甚至定居,而宅基地不能流转则对他们造成了一定的困扰。

  从1949年新中国成立到1962年,农村宅基地归农民私人所有,农民拥有宅基地和房屋所有权,宅基地和房屋都属于农民私有财产,可自由买卖、出租、赠与、典当及继承。但是自1962年初至1999年间,农村宅基地归集体所有和农民房屋可自由买卖政策逐步建立完善并趋于定型,而后沿袭至今。数十年来,农村宅基地归集体所有,农民个人仅享有宅基地的使用权,宅基地不准出卖和出租;宅基地上的房屋可以自由买卖,农民住房由房地合一的所有者主体转变为所有者主体相分离。一边是农民房屋永远归农民所有,并且有买卖或者租赁房屋的权利;另一边却强调宅基地一律不准出租和买卖,从而出现了“房地分离”的现象。在国家鼓励和推进农村土地自由流转的今天,宅基地与房产所有权“两张皮”无疑成为亟需跨越的障碍。

  对于已建有房产的农村宅基地来说,不能出租或出售在实际操作中本身就是个悖论。农民在出租或出售房产时,不会加上其房产下面宅基地不出租或不出售条款,而租房特别是买房者也不会认同房子是我的、宅基地还是原户主的理念,更不会双脚离开地面悬浮于宅基地上空。也就是说,农民在出售自家房屋时,与之配套的宅基地已经形成事实上的使用权转让。即便如此,已经出售房屋的农民与宅基地还是脱不了干系,假如邻居之间发生宅基地界限扯皮纠纷,以致对簿公堂,还需要出卖房产的原农户出面打官司。如果说宅基地上有房屋似乎少了宅基地之忧的话,那么处理未建房宅基地问题就有些棘手,农民名下宅基地面积超标,自家建房后还有大片空地足够再建房而未建或者宅基地长期空置,都因不能出售造成资源的长期闲置浪费。

  宅基地可以有偿退出或者转让,能够让进城农民免去后顾之忧,也让大量闲置宅基地获得“解放”,还给农村新一轮发展拓展了土地资源调整空间。因此说,务必兼顾各方利益,尤其是要因地制宜制定合理补偿标准,保证转让宅基地农民利益不受损,实现买、卖与村集体多方共赢。

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