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《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读2

2014-10-13 10:05    作者:陶朦朦    来源:拆迁律师网

  (四)审批程序不同

  《拆迁条例》规定的审批程序:
   
       拆迁人具备建设项目批准文件等五大要件,即可向房屋拆迁管理部门申请房屋拆迁许可证。房屋拆迁管理部门对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证,同时以房屋拆迁公告的形式予以公布。  
     
      《征收条例》规定的审批程序:

  1、依建设单位申请,启动房屋征收程序。启动征收程序需要如前文所述的“为了公共利益的需要”,才能实施房屋征收;另外,房屋征收必须依照法律规定的权限和程序进行且房屋征收的主体只能是政府。

  2、根据《征补条例》第9条规定:“依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。”可得知,发改、国土、城乡规划、行业主管部门分别就四个规划(国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划)进行预审查。保障性安居工程建设、旧城区改建,应纳入市、县国民经济和社会发展年度计划。

  3、房屋征收部门入户调查登记,并公布调查结果。

  4、房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县人民政府。

  该步骤可详见《征补条例》第十条第一款的规定:“房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。”

  5、市、县政府组织有关部门就方案进行论证并公布,征求公众意见,不少于30日。

  《征补条例》第十条第二款规定,市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

  这里的公布从理论上讲,除了布告、网络、媒体等形式,应当书面通知被征收人及相关当事人。《中华人民共和国行政复议法实施条例》第十五条规定:行政机关作出具体行政行为,依法应当向有关公民、法人或者其他组织送达法律文书而未送达的,视为该公民、法人或者其他组织不知道该具体行政行为。

  市、县级政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。其中,因旧城区改建多数人(50%以上为多数,2/3以上为大多数,3/4以上为绝大多数)不同意的,市、县政府应组织听证会,并修改方案。该步骤可详见《征补条例》第十一条的规定:“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。”

  另外,针对这条涉及的听证《征补条例》并没有详细规定,应参照《行政许可法》来执行。《行政许可法》第四十六条规定:法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项,或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项,行政机关应当向社会公告,并举行听证。第四十八条,听证按照下列程序进行:(一)行政机关应当于举行听证的七日前将举行听证的时间、地点通知申请人、利害关系人,必要时予以公告;(二)听证应当公开举行;(三)行政机关应当指定审查该行政许可申请的工作人员以外的人员为听证主持人,申请人、利害关系人认为主持人与该行政许可事项有直接利害关系的,有权申请回避;(四)举行听证时,审查该行政许可申请的工作人员应当提供审查意见的证据、理由,申请人、利害关系人可以提出证据,并进行申辩和质证;(五)听证应当制作笔录,听证笔录应当交听证参加人确认无误后签字或者盖章。行政机关应当根据听证笔录,作出行政许可决定。

  7、市、县级政府按规定进行社会风险评估;房屋征收涉及人数数量较多的,应经政府常委会议讨论决定。

  该步骤详见《正补条例》第十二条第一款规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

  2010年5月25日,国务院办公厅下发了《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》,明确城镇房屋拆迁,必须严格依法规范进行,必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。立项前要组织专家论证,广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见,并进行社会稳定风险评估。对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目,没有建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件和拆迁计划,以及拆迁补偿资金、拆迁安置方案不落实的项目,一律不得发放房屋拆迁许可证。这个紧急通知最大的亮点之一就是设立了社会稳定风险评估程序,把社会稳定风险评估程序放在了取得拆迁许可证的几大要件之一。如果没有经过社会稳定风险评估,一律不得发放房屋拆迁许可证。社会稳定风险评估报告应当从项目概况、项目合法性、合理性、风险性、安全性、可行性六个方面对拆迁过程中可能诱发的诸多社会风险做出评估,并提出相应的解决措施,为即将开始的拆迁工作做好了充分的准备。当前,尚无中介机构可以作社会稳定风险评估报告。

  8、征收补偿费用足额到位,专户存储、专款专用。

  该步骤可以详见《征补条例》第十二条第二款规定,作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

  市、县政府作出征收决定,并及时公告。同时收回土地使用权,进行宣传、解释。被征收人对征收决定不服的,可议可诉。

  该步骤可以详见《征补条例》第十三条“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。”关于该条涉及的公告诉权,《征补条例》并没有进一步介绍,这里我们参考:最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条:行政机关作出具体行政行为时,未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算,但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的,适用前款规定。最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼>若干问题的解释》第四十二条:公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的,其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的,人民法院不予受理。

  9、征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;房屋征收部门书面通知有关部门暂行办理相关手续;暂停期限不超过1年。“房屋征收范围确定后”,如何确定?指的是政府的房屋征收公告发布之日起。

  10、被征收人协商选定房地产价格评估机构,协商不成的,通过多数决定,随机选定等方式确定。

  该步骤可详见《征补条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。”许多被征收人都认为,评估机构不中立,因为都是政府单方指定的。但条例规定了“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定”,即规定了被征收人说了算。

  11、房产评估有异议的,可申请复核评估。仍有异议的,可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  该步骤可详见《征补条例》第十九条第二款“对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”如果评估机构或估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的,还将面临被警告、罚款、吊销资质证书、注册证书、承担赔偿责任、被追究刑事责任等制裁。《征补条例》第34条规定:“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

  12、选择补偿方式(货币补偿或产权调换)。

  该步骤可详见《征补条例》第二十一条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

  13、签订补偿协议。

  《征补条例》第二十五条规定,房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

  (五)监督管理的主体不同

  《拆迁条例》规定的是:县级以上政府负责监督管理工作。

  第五条规定 “县级以上人民政府负责管理管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。”

  《征收条例》规定的是:上级政府对下级政府进行监督管理。

  第六条规定 “上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。”




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