欢迎光临张波拆迁律师服务团!

张波拆迁律师服务团

热点关注

当前所在的位置:主页 > 拆迁资讯 > 热点关注 >

“征收补偿款重新承受土地房屋权属”契税缴纳

2014-09-22 13:26    作者:陶朦朦    来源:拆迁律师网

浅析“以征收补偿款重新承受土地、房屋权属”契税缴纳问题

  作者:陶朦朦

  百度搜索关键词“征收补偿款 契税”,可能发现相关的信息并不多,根据1997年10月1日国务院正式颁布施行《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定,可以知道在中国境内转移土地、房屋权属的,承受的单位和个人需要缴纳契税。乍看之下,似乎契税和被征地拆迁户没有关系。毕竟在一般思维理解下,不会觉得负有交出被征收土地、拆除被征收房屋的被征收拆迁户是承受(即获得)土地使用权、房屋所有权的一方。但事实正验证了一句最基本的哲学观点:事物是普遍联系的。笔者在执业过程中,被咨询“用政府给的征收款,重新购置房屋是否要交纳契税?缴纳多少契税?不缴可以吗?”现笔者依据自己所学法律和注会知识,结合实践经验,对相关的问题进行简单阐述。

  关键词:契税、征收补偿款、土地房屋权属

  一、以征收补偿款承受土地、房屋权属是否属于契税缴纳范围。

  根据《中华人民共和国契税暂行条例》(下简称“《暂行条例》”)第二条规定,可以知道土地使用权的出让、转让,房屋买卖、赠与、交换时,承受人需要缴纳契税。那么,以征收补偿款承受土地、房屋权属似乎包含在第二条之下,应当缴纳契税。那么,大家可能会疑问,以征收补偿款承受土地、房屋权属,是不是法定的免征、减征契税的情形呢?再参看《暂行条例》第六条规定,有下列情形之一的,减征或者免征契税:(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征;(二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征;(三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征;(四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。很遗憾,《暂行条例》没为广大被征收拆迁重新承受土地、房屋缴纳契税提供明确的法律依据。那么,让我们再来参看《中华人民共和国契税暂行条例细则》查看是否有具体的规定,依据第十五条第一款的规定,土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,是否减征或者免征契税,由省、自治区、直辖市人民政府确定。至此,根据上面大段法律阐述分析,依据行政法规、部门规章的相关规定,我们得出结论该情况“是否缴纳契税由各省、自治区、直辖市人民政府确定”。

  二、以征收补偿款承受土地、房屋权属缴纳契税的计税依据。

  根据笔者上述阐述,是否缴纳契税我们已经分析清楚并得出结论,那么随之而来的问题是,如果缴纳契税,应缴纳多少契税?《暂行条例》规定契税的应纳税额=计税依据*税率,也就是说契税实行比例税率,其中税率的比率在3%-5%之间由相关法规政策规定,那么契税应纳税额的计算,最重要的在于确定计税依据。一般情况下,承受土地使用权、房屋所有权多以成交价格或者非买卖以市场价作为契税缴纳的计税依据(这一点可参看《暂行条例》第4条的规定)。笔者纵观全国各省、自治区、直辖市的契税实施办法,参照北京、河北、山西、天津、青海等10多个城市的契税实施办法(附表),认为我国地方对以征收补偿款重新承受土地、房屋权属的契税缴纳,多采用“差价”作为契税缴纳的计税依据。那么“差价”一词如何理解呢?“差价”是“货币补偿款减购置款”还是“购置款减货币补偿款”呢?在讲述“差价”之前,笔者又不得不再引入一个相关概念“安置补偿方式”,在我国针对征地拆迁安置补偿有两种方式供广大被征地拆迁户选择——1、货币补偿方式;2、产权调换方式。因为本文主要阐述契税的相关问题,对两种货币补偿方式的具体概念笔者就不再作繁杂论述,仅简单解释为货币补偿方式:是指房屋拆迁以后拆迁人以支付货币形式对被拆迁人进行安置的一种方式;产权调换方式,是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置。相关概念解释后,“差价”到底应该如何计算呢?针对货币补偿方式,“差价”是指购房成交价格超过货币补偿的差价部分,如政府补偿100万给被征收拆迁户,被征收拆迁户又以120万购买新的房屋,那么被征收拆迁户需以(120-100)20万为计税依据,缴纳契税;再针对房屋产权调换,“差价”是指被征收拆迁户补缴的款项。如政府以120平新房换被征收拆迁户80平房子,要被征收拆迁户再补缴5万元,那么被征收拆迁户需以该补缴的5万元为计税依据,缴纳契税。上述大段分析,笔者为大家总结成下面表格,方便大家理解:

 
房屋被征收的居民重置住房 ①居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的②居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的 免征
房屋被征收的居民重置住房  ①选择货币补偿用以重新购置房屋,购房成交价格超过货币补偿的差价部分②选择房屋产权调换,缴纳房屋产权调换的差价征收 征收

  以上是笔者自己所学所理解,对“以征收补偿款重新承受土地、房屋权属”契税缴纳问题简单分析,总结认为我国多数省、市采用的是以购房款和补偿款之间差额为计税依据,缴纳契税。

  附表:

  1、北京市契税管理规定:第七条 (二)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分,免征契税。

  2、河北省契税实施办法:第九条 (三)纳税人用国家征收、征用其土地、房屋的补偿费、安置费,重新承受土地、房屋权属的,其重置价格没有超过土地、房屋补偿费、安置费的,免征契税;超出补偿费、安置费的部分应当缴纳契税。

  3、山西省契税实施办法:第九条 (五)土地、房屋被县级以上人民政府征用或占用后,重新承受土地、房屋权属的,成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费或虽已超出但不超出30%的(超出30%以上的部分征收),免征;

  4、山东省契税征收规定:第五条(二)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属,其实际支付金额没有超出土地、房屋补偿费和安置补助费的,免征契税;其实际支付金额超出土地、房屋补偿费和安置补助费的部分,纳税确有困难的,经县以上契税征收机关批准,可予以减征或者免征。

  5、甘肃省契税征收管理办法:第八条 (四)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属,其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的;

  6、湖北省契税征收管理实施办法:第十六条 (四)土地被依法征用或占用后,重新承受土地的,减征或免征;

  7、辽宁省人民政府办公厅关于印发《辽宁省契税暂行实施办法》的通知:第四条 (五)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,纳税人重新承受土地、房屋权属的,酌情给予免征或减征。

  8、河南省契税实施办法:第九条(三)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,纳税人重新承受土地、房屋权属的,其土地、房屋面积不超过被征用、占用土地、房屋面积1.3倍的,免征契税;

  9、青海省契税征收管理办法:第十四条 土地、房屋被县以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,免征契税。

  10、天津市契税征收实施办法:第十二条 (四)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属,其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分,经市人民政府批准可酌情给予减征或者免征契税。


拆迁律师网,作者:专业拆迁律师,转载时请标明文章出处!

扫描左侧二维码,添加关注,专业征地拆迁律师免费在线一对一咨询!

北京张波拆迁律师服务团所刊登的文章仅代表作者本人观点,不得视为北京京平律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用该等文章的任何内容,请注明出处、作者。如您有意就相关议题进一步交流或探讨,欢迎与值班律师联系(13811021399)。

-法律不是冰冷的-

是你能感受到的温度

你的点赞与分享,是希望,是爱

让我们变得更美好

约我?请给张波律师留言

扫一扫添加:张波拆迁律师公众帐号

图片上长按识别二维码与张波律师做朋友

 
姓名:
留言标题:
联系方式:
留言内容:

张波拆迁律师服务团——主办全国各地征地拆迁纠纷案件

张波拆迁律师服务团 地址:北京市海淀区首体南路22号国兴大厦21层

版权所有 华盛律创法律咨询中心 Developed by www.ilaws.cn 备案号:京ICP备12044275号-1

总机:010-82278828 咨询热线:13811021399 邮箱:kczhangbo@sina.com

010-82278828 工作日:0:00-24:00
周 末:0:00-24:00
中国征地拆迁律师专家