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XXX诉XXX人民政府房屋征收补偿决定书违法代理词

2014-09-17 11:33    作者:曹星律师    来源:拆迁律师网

  尊敬的审判长、审判员、人民陪审员:

  北京京平律师事务所依法接受本案原告陈某某的委托,指派我们代理其与某某区人民政府行政行为违法案的一审代理人,经过开庭审理,本案基本事实已经查清,现代理人以被告某某区人民政府作出具体行政行为认定事实不清、违反法定程序为由发表如下代理意见,请合议庭参考评析:

  首先要强调的是,本案的诉争对象虽然是房屋征收补偿决定的合法性,但房屋征收补偿决定的作出是基于房屋征收决定作出后的后置性文件,也就是说,房屋征收补偿决定是不能脱离于房屋征收决定而单独作出的。因此,审查房屋征收决定的合法性,就成为本案的基础和关键。只有在房屋征收决定合法的情况下,房屋征收补偿决定才有可能合法;反之,房屋征收决定不合法,则房屋征收补偿决定一定是不合法的。基于这个原因,代理人先就被告作出房屋征收决定是否合法发表如下法律意见:

  一、本案中被告作出的房屋征收决定严重违反了法定程序

  1、被告的房屋征收决定基于何种理由做出,是否满足法律规定的实质性要件,被告并没有提供证据证明征收决定做出时符合法定的前提条件。

  《国有土地房屋征收与补偿条例》第8条规定:“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”。

  由此看出,房屋征收决定作出时前提条件是否具备,是否符合法律规定的征收需要,是否满足公共利益需求的条件,这才是衡量被告征收决定作出时是否合法的关键,也是衡量被告做出征收决定时是否具备合法性基础的核心所在。被告有义务对此进行举证,遗憾的是,被告却没有提供相应的证据。而原告提交的长春市发展和改革委员会的政府信息告知书却表明征收该地区的建设项目还没有进入到建设项目的立项审批阶段,也就是说,到目前为止,征收原告的房屋到底是什么原因还尚未定论。既如此,那么如何能得出是为了被告是为因为公共利益而进行房屋征收呢?同时,国土部门的信息回复也显示,原告房屋所在地域并未进行过任何土地审批手续。

  可见,无论是发改委的立项文件批复还是建设规划部门的建设项目规划许可,被告都无法提供,仅仅凭被告证据3中提到的所谓的2014国民经济和社会发展计划(草案)报告中提到的2014全区重点公益项目安排中提到的吉大南岭校区地块就认为是公共利益的项目显然没有事实基础和法律依据。

  2、按照法律规定,房屋征收决定的做出应符合严格的建设规划要求,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。显然,从被告提交法庭的证据看,明显缺乏这方面的证据。

  《国有土地房屋征收与补偿条例》第9条规定:“依照本条例第8条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证”。

  征收原告房屋是否符合国民经济和社会发展计划,是否符合土地利用总体规划,是否符合城乡规划和专项规划,被告至今没有提供证明证明征收行为符合上述要求,满足上述规划的前置性程序(征求意见+科学论证),被告也同样无法提供证据证明。

  3、被告作出征收决定前没有对征收范围内的房屋进行调查登记、以及对未经登记的建筑进行调查、认定和处理,欠缺重要环节。

  《国有土地房屋征收与补偿条例》第15条规定:“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”。第24条第2款规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿”。

  《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第10条第3款规定:“房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,并由城乡规划主管部门组织对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布”。

  显然,被告欠缺对征收房屋的调查登记以及公布程序,以至于忽视了原告房屋属于经营性用房的事实。此事实的认定错误直接影响到原告的房屋补偿金额。毫无疑问,应由被告对此承担相应责任。

  4、被告提供的社会稳定风险评估化解报告不具有合法性。

  《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第10条规定:“ 房屋征收按照下列程序进行:(一)房屋征收部门依据房屋征收计划,确定房屋征收范围,并予以公告;(二)房屋征收范围确定后,房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续;(三)房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,并由城乡规划主管部门组织对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布;(四)拟定征收补偿方案;(五)市、区人民政府按照有关规定进行社会稳定风险评估;六)房屋征收补偿费用存入市、区房屋征收部门指定账户,专户存储、专款专用;(七)市、区人民政府作出房屋征收决定;(八)房屋征收部门组织开展征收补偿安置工作;(九)房屋征收部门依法组织实施房屋拆除。

  首先,本案中房屋征收决定于2013年8月13日下发,而被告提交法庭评估化解报告同样在当日作出,可是根据法律规定,社会风险评估报告应早于房屋征收决定做出,由此,该报告的作出显然违反了法律规定而不具备合法性条件;其次,行政复议决定书在2014年7月8日作出,既然该报告存在,那被告为何不向复议机关提交,根据法律的明确规定,行政复议时候不提交,诉讼时候提交的证据已经失去了证据的合法性条件且违反了法律的规定,更不能作为人民法院认为原具体行政行为合法的依据。

  5、被告制定房屋补偿方案程序违法

  《长春市国有土地房屋征收与补偿暂行办法》第12条规定:“征收补偿方案按照下列程序制定:(一)房屋征收部门拟定征收补偿方案,报本级人民政府。征收补偿方案应当包括征收时间、征收范围及被征收房屋的调查结果、征收补偿资金、补偿方式、产权调换房屋安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、征收补偿签约期限、奖励标准等内容;(二)本级人民政府组织相关部门进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日”;

  本案中,被告并没有向法庭提供房屋补偿方案进行过科学论证的证据,当然更无法得出房屋补偿方案制定的合法性结论。

  以上几点表明,被告作出房屋征收决定已经严重不具备合法性的基础,由此基础上形成的房屋征收补偿决定更无法得出合法的结论。退一万步说,即便被告作出的房屋征收决定合理合法,那么被告作出房屋征收补偿决定也违反了法定程序。具体如下:

  1、被告作出的房屋征收补偿决定遗漏法定内容

  《长春市国有土地房屋征收与补偿暂行办法》第40条规定:“房屋征收部门应当与被征收人订立补偿协议。补偿协议应当包括以下内容:(一)补偿方式;(二)补偿金额与支付期限; (三)用于产权调换房屋的地点和面积;(四)搬迁补偿、临时安置补偿或者周转用房、停产停业补偿;(五)搬迁期限; (六)过渡方式与过渡期限等”;第41条规定:“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府依照本办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平,包括本办法第40条第1款规定的有关补偿协议的事项”。

  从被告作出的房屋征收补偿决定书的内容来看,明显欠缺第40条规定的“补偿支付期限”的约定内容;同时,欠缺“过渡方式”的约定内容。

  2、被告作出的房屋征收补偿决定程序违法

  《长春市国有土地房屋征收与补偿暂行办法》第41条规定:“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府依照本办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告”。

  被告没有提供证据证明将房屋征收补偿决定进行了公告,而事实上,被告也没有将该补偿决定给予公告。显然违反法定程序。

  3、被告作出的房屋征收补偿决定内容违反法律规定

  ①《长春市国有土地房屋征收与补偿暂行办法》第33条规定:“住宅房屋用于经营活动的,按照住宅房屋进行补偿。被征收人在房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续前已依法取得工商营业执照,且依法纳税的,对用于经营的建筑面积部分,按照下列标准给予一次性补助:(一)从事商业、服务业等经营性活动的,按照房屋评估金额的20%补助;

  原告房屋用于商业经营,且具备工商执照,符合上述法定要求,按照规定应给予停产停业补偿,但该房屋补偿决定书第2页倒数第10行却记载“住宅用于经营的一次性补助0元”,明显违背了法律的明确规定。

  ②《长春市国有土地房屋征收与补偿暂行办法》第29条规定:“因征收房屋造成搬迁的补偿按照下列规定执行:(一)征收住宅房屋,按照每户300元的标准给予被征收人搬迁补偿;(二)征收非住宅房屋,应当根据设备拆装、运输所发生的费用给予搬迁补偿。对无法恢复使用的设备,应当按照重置价格结合成新给予补偿;具体补偿金额,可以协商确定,也可以委托评估机构评估确定;(三)被征收房屋内的电话、有线电视、燃气、互联网等配套设施、设备的迁移费,按照相关规定,给予被征收人补偿”。

  根据法律规定,上述用品的迁移费应按照规定给予补偿,但在被告作出的补偿决定书第2页倒数第11行却记载“电话、有线电视、燃气、互联网等配套设施、设备迁移费0元”,明显违背了法律规定。

  ③《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定:“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”。

  根据法律规定,被征收房屋的装修补偿应该计入法定补偿的种类,但在被告作出的房屋征收补偿决定书第2页倒数第13行记载“室内装饰装修补偿金额0元”,显然违反了法律规定。

  ④被告作出的房屋补偿决定书错误计算了原告的房屋面积,严重侵犯了原告的合法权益。

  原告提供证据表明,原告房屋建造面积为54平方米,但被告作出的征收补偿决定书却记载“原告房屋建造面积为46.41平方米”,被告对原告房屋建造面积的认定没有事实基础且侵犯了原告的合法权益。

  4、被告作出房屋征收补偿决定所依据的评估报告不具有合法性。

  依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条和《国有土地上房屋征收评估办法》第16条、第17条的规定,房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

  房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

  依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定,“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。本案中,被征收人的房屋评估每平方米价格为6837元,远远低于市场价格,且原告提供的同一地段的同一开发商进行同一项目的房屋征收补偿协议单价为18796.992元,高于原告的单价补偿2 倍之多,适用法律如此不一导致被告作出房屋征收补偿决定书根本不存在合法性的基础,更不存在公平、公正的可能。

  综上,被告作出的房屋征收决定已经违反了相关法律规定,在此基础上形成的房屋征收补偿决定更是错误百出,被告在认定事实不清、程序违法、违反公平、公正角度下作出的房屋征收补偿决定书严重违法,应予撤销。为维护法律尊严,维护原告的合法财产权益,恳请贵院在合议时采纳以上意见,并作出公正裁判!

  谢谢法庭!

  代理人:北京京平律师事务所

  律师:曹 星

  2014年8月25日
 

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