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征地如何补偿

2015-06-05 11:44    作者:拆迁律师    来源:未知

  征地如何补偿:土地管理法第47条解读

  作为征地拆迁律师,每天在网上、QQ上、电话里回答几十个来自全国各地的征收拆迁问题。笔者对这些咨询进行简单统计并分类,就自己所得的数据分析,认为涉及农村征收拆迁,最常被问的问题是“我村征地,应该多少钱一亩?”“政府征我农村的房子应该给多少钱?”“征收蔬菜大棚,应该补偿我多少钱?”等等。而上述这些问题,涉及的最重要的法条是《土地管理法》第47条,对一般非法律工作者来说解读47条可能稍显困难,下笔者根据自己理论知识和实践经验解读该条款,方便百姓理解并预估自己能主张获得的补偿款。

  一、关于征收耕地的补偿费用

  征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。

  1、土地补偿费是因国家征用土地对土地所有者和土地使用者对土地的投入和收益造成损失的补偿。补偿的对象包括土地所有权人和使用权人。征用耕地的土地补偿费标准为被征用耕地前三年平均年产值的六倍至十倍。

  2、安置补助费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。就目前来讲;主要安置的应当是耕地的土地使用者或承包经营者,因征地使之终止了土地承包经营合同或土地使用权,应当由国家予以安置或发给安置补助费。其安置补助费的标准为该耕地前三年平均年产值的四至六倍,即按人均耕地产值的四至六倍,最高不得超过15倍。

  针对1、2两点,笔者要提示的是:土地补偿费、安置补偿费涉及的都是土地年产值的倍数,而1、这个年产值又如何确定呢?2、倍数具体是多少倍如何确定呢?参看国土资发[2004]238号《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》第(一)条:统一年产值标准的制订。省级国土资源部门要会同有关部门制订省域内各县(市)耕地的最低统一年产值标准,报省级人民政府批准后公布执行。制订统一年产值标准可考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素。第(二)条:统一年产值倍数的确定。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数,应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,在法律规定范围内确定;按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用,不能使被征地农民保持原有生活水平,不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的,经省级人民政府批准应当提高倍数;土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,由当地人民政府统筹安排,从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的,征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。笔者提示的是,征地拆迁最基本的原则在于:保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,补偿倍数最高可达30倍,年产值标准、倍数百姓可参看各省政府制定的全省统一年产值标准、区片综合地价的相关通知。

  3、地上物的补偿费,包括地土地下的各种建筑物、构筑物如房屋、水井、道路、地土地下管线、水渠的拆迁和恢复费用,被征用土地上林木的补偿或砍伐费等,地上物补偿费属于地上物所有。其具体标准由各省、自治区、直辖市规定。各省、自治区、直辖市在制定土地管理法实施办法时将予以明确规定。需笔者提示的是,这个具体补偿标准的规定机关,要求的级别是省、自治区、直辖市;且具体的补偿标准,各地区百姓可以参看你们省内的《土地管理法实施办法》,如江西省宜春市万载县农民遇征耕地问题,就地上的水井赔偿问题,可以参看江西省实施《中华人民共和国土地管理法》实施办法加以确认。

  4、青苗补偿费,是指农作物正处于生长阶段而未能收获的,因征用土地需要及时让出土地而致使农作物不能收获而使农民造成损失的,应当给予土地承包者或土地使用者以经济补偿。青苗补偿费的补偿标准,一般根据农作物的生长期按一季的产值予以计算,或按一季作物产值的一定比例予以补偿。具体的标准由各省、自治区、直辖市规定。笔者提示:青苗补偿费的问题,可以参看上面所述的地上附着物补偿费用加以理解。

  二、关于征收其他土地的补偿费用

  首先要确认的是其他土地都包括什么呢?一般来说,所谓的其他土地是除上面笔者讲述耕地以外的土地,具体来说包括林地、草地、水域、建设用地等。然后,这类土地补偿费和安置补助费的标准是怎样的呢?就法律来讲,其具体的标准也是由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准规定。当然一般也应当按照被征用土地的平均年产值乘倍数的办法计算,有一些很难计算平均年产值的,则可以参照相似的土地确定具体的补偿标准。各省、自治区、直辖市将在制定土地管理法实施办法时作出具体的规定,或专门作出规定。最后,这类土地上的附着物和青苗费的补偿标准又如何确定呢?此点可参考笔者上面所述的耕地上的附着物和青苗费的补偿标准。

  三、关于征收菜地的补偿费用

  除按本法的规定缴纳土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费外,还应当缴纳新菜地开发建设基金。这主要是为稳定城市郊区菜地面积,保证城市蔬菜供应,加强新菜地建设所采取的一项措施。关于征用菜地缴纳新菜地开发基金的办法,国务院有关部门已作出规定,参看《农牧渔业部、国家计划委员会、商业部国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法》可知:按城市规模的大小,确定不同的收取标准。每征用1亩城市郊区菜地,城市人口100万以上,缴纳7000—10000元,城市人口 50—100万的市缴纳5000—7000元,50万人口以下的市缴纳3000—5000元。新菜田建设基金由城市人民政府收取,用于本市城市郊区菜地的开发建设。

  以上是笔者结合自己的理解和实践经验对《土地管理法》第47条进行的简单解读,希望对广大被征收拆迁户维护自己合法权益有所裨益。

  附:【 第四十七条 征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。

  征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

  征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

  被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

  征用城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

  依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

  国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。】

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